疫情期间楼市调控走向分化？“房住不炒”定位未变

1. 疫情期间楼市调控走向分化？“房住不炒”定位未变

中国商报/中国商网（记者 王立芳）2020年开年，因被新冠肺炎疫情打乱了节奏，楼市期待已久的“小阳春”并未出现。房地产信息综合服务商克而瑞最新公布的数据显示，全国百强房企2月销售金额环比降低43.8%，创下近几年来单月销售金额新低。为此，各地针对房地产行业的纾困行动开始启动。据不完全统计，仅2月份就有超过70个城市出台了不同程度的房地产扶持性政策。不过，房地产调控并未因短期疫情压力而出现根本性转变，“房住不炒”定位仍未改变。
 
 资料图。中国商网 马文博/摄
 多城出台政策为房企纾困
 受疫情影响，多地出台不同力度的楼市政策，以确保疫情对房地产市场的影响降到最低。给房企减负是此轮楼市“松绑”的首要出发点，其中包括可延迟签订土地出让合同，顺延土地出让金、开竣工时间等。
 2月11日，上海市宣布因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期。随后包括江苏无锡、西安、广东佛山等20省市都相继出台了类似政策，通过延期或分期缴纳土地出让金帮助房企度过短期资金难关。同时，无锡宣布完成25%以上投资即可申请预售、广州市花都区实施“拍地即拿证”、苏州针对具体地块取消现房销售。
 随着疫情发展，部分省份出台的政策内容开始扩大到需求端，表现为购房者提供购房补贴、契税补贴以及降低公积金首付比例等。例如，3月3日，浙江温州宣布继续执行“符合条件的优秀本科生买房打七折，租房三折”政策，首批1700多套房将在3月中旬推出。湖南衡阳、安徽马鞍山、苏州相城区、青岛、广西南宁等城市或给予购房补贴，或在人才引进等层面刺激购房需求。
 两地调控政策被及时叫停
 不过，就在人们猜测房地产调控力度是否会就此放松时，一些城市的“松绑”政策被及时叫停，再度降低了市场对房地产政策“松绑”的预期。
 2月21日，河南省驻马店市发布《驻马店市人民政府 关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。其中提出要下调居民首付款比例，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，成为疫情期间第一个宣布降首付的城市。同时，该文件还提出上调住房公积金贷款额度，降低住房公积金贷款首付比例，要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率等意见。
 不过，不久后该文件即被撤下。2月28日，河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府，重申“房住不炒”。3月5日，驻马店市住建局相关负责人回复外界表示，撤下文件即表示不执行。
 同样出现政策“一日游”的还有广州市。3月3日，广州市政府网站发布应对疫情相关文件，提出48条举措。其中，在房地产领域，商服类项目（公寓、商铺、写字楼）不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。这意味着，广州成为一线城市中第一个全面放开商办项目限售的城市。不过随即这项内容就被删除。
 中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华认为，上述两个政策容易被市场解读为支持“炒房”或刺激购房，触及了政策底线，所以被终止。
 海南省再次加码调控政策
 更加引发关注的是，就在全国大部分城市一定程度放松楼市调控之时，海南省反而推出重磅限购政策，使疫情冲击下的楼市调控走向更为莫测。
 3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，创新提出发展具有政策保障性质的安居型商品住房，主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售。同时，该通知进一步加码限购，对在海南省已拥有两套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。此外，该通知文件还明确提出，即日起，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南省由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。
 海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，上述政策的出台并不是针对疫情影响放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效和市场稳定。
 北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，现售制度可以防范烂尾楼的出现，但对房企开发融资不利。至于现房销售是否会被更多城市效仿，楼建波表示，不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合目前我国房地产市场调控“因城施策”的要求。

2. 多地推新政稳房地产业 业内:疫情过后需求或被释放

新冠肺炎疫情对房地产行业造成很大的影响，部分企业现金流压力不断增大。2月12日，无锡、西安和深圳市先后出台政策，从房企资金周期宽限、延长公积金贷款期限等多个方面出台措施，希望保障疫情防控期间房地产企业和行业的稳定运行。  
中国证券报记者了解到，除前述三地外，江西、安徽等多地的行业协会已向主管部门提交材料，呼吁地方出台相应的扶持政策。未来不排除更多的地方政府及主管部门出台相关政策稳定市场预期。  
三地定向施策  
2月12日，西安市资源规划局出台了促进土地市场平稳发展的十条措施，主要着力减轻房企土拍负担。内容主要涉及：房企可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、容缺办理相关规划许可手续、大力推行网上审批服务以及未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期。此外，房企缴纳50%的土地出让价款后，可预办理不动产登记手续。  
2月12日晚间，无锡市委办公室出台了针对房地产企业的十七条救助政策，“全面落实支持企业共渡难关的精神，支持房地产企业发展”。相关政策力度很大，内容主要包括：房企可延期纳税、房产税和城镇土地使用税，有困难的可申请减免，到期还款困难的企业可予以展期；预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金、预售提前等7条政策，涉及施工、预售、缴税和信贷政策等多个方面。  
深圳的政策主要面向特定购房者，整体力度较小，覆盖范围也有限，普遍被视为主要出于稳定市场信心。深圳市公积金管理中心推出四大举措，明确新冠肺炎患者、被隔离人员以及参与防控人员，可申请延长公贷期限、放宽公贷申请缴存条件、逾期还贷不影响个人征信和延长购房提取票据有效期。  
更多城市或跟进  
中国证券报记者获得的一份某省房地产协会发给其相关主管部门的建议书提出，房地产是高周转的资金密集型行业，关乎60多个上下游行业的兴衰。  
据了解，江西、安徽等多地的行业协会已向主管部门提交材料。在这些建议书中，多地房地产行业协会均表示，疫情防控期间关闭售楼处，对企业销售造成严重影响，企业回款速度迅速下降，部分企业复工和持续经营难以为继。  
近期，全联房地产商会做了一项调研发现，这次疫情给房企全年销售任务的完成带来较大困难，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临较大的现金流压力。  
多地房地产协会的建议书中均提出了若干政策建议，主要集中在：加快网签、放宽预售限购限价、降低按揭首付比例以及降息减税等。这些政策建议目标若能够达成，预计都将在疫情防控解除后刺激当地房地产市场。  
不过，也有房地产人士指出，在目前“房住不炒”“稳房价稳地价稳预期”调控政策不变的情况下，限购、限售以及大幅降低首付比例等这类政策不大可能实施，未来的扶持政策可能还是会集中在延长土地出让金缴纳周期，加快预售速度和加快网签等方面。  
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预计近期各个城市尤其是住建系统会陆续发文，对房企等机构进行支持。支持对象包括房地产开发企业、建筑施工企业、租赁经营企业、中介代理企业、房地产估价企业等。支持手段包括土地交易和开发环节延期、税费减免或延期缴纳、预售资金监管和预售标准降低等。从市场预判看，近期各类房企市场信心会增强，包括近期浙江温州部分地块竞拍次数超过400次，客观上都说明一些总价相对低的地块依然是房企拿地的重点。房企快速从停工状态转变为复工状态，有助于后续提振房企经营业绩。  
全联房地产创会会长聂梅生对疫情过后的市场仍然较为乐观。她认为，2020年总体发展趋势应该与2019年基本持平。疫情得到控制之后被压制的需求还会被释放，各级地方政府也会加大推地力度，整体供给情况在下半年可能会有比较快速的提升，但是上半年还是有比较大的压力。

3. 多地推新政稳房地产业 业内:疫情过后需求或被释放

新冠肺炎疫情对房地产行业造成很大的影响，部分企业现金流压力不断增大。2月12日，无锡、西安和深圳市先后出台政策，从房企资金周期宽限、延长公积金贷款期限等多个方面出台措施，希望保障疫情防控期间房地产企业和行业的稳定运行。  

中国证券报记者了解到，除前述三地外，江西、安徽等多地的行业协会已向主管部门提交材料，呼吁地方出台相应的扶持政策。未来不排除更多的地方政府及主管部门出台相关政策稳定市场预期。  
三地定向施策  
2月12日，西安市资源规划局出台了促进土地市场平稳发展的十条措施，主要着力减轻房企土拍负担。内容主要涉及：房企可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、容缺办理相关规划许可手续、大力推行网上审批服务以及未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期。此外，房企缴纳50%的土地出让价款后，可预办理不动产登记手续。  
2月12日晚间，无锡市委办公室出台了针对房地产企业的十七条救助政策，“全面落实支持企业共渡难关的精神，支持房地产企业发展”。相关政策力度很大，内容主要包括：房企可延期纳税、房产税和城镇土地使用税，有困难的可申请减免，到期还款困难的企业可予以展期；预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金、预售提前等7条政策，涉及施工、预售、缴税和信贷政策等多个方面。  
深圳的政策主要面向特定购房者，整体力度较小，覆盖范围也有限，普遍被视为主要出于稳定市场信心。深圳市公积金管理中心推出四大举措，明确新冠肺炎患者、被隔离人员以及参与防控人员，可申请延长公贷期限、放宽公贷申请缴存条件、逾期还贷不影响个人征信和延长购房提取票据有效期。  
更多城市或跟进  
中国证券报记者获得的一份某省房地产协会发给其相关主管部门的建议书提出，房地产是高周转的资金密集型行业，关乎60多个上下游行业的兴衰。  
据了解，江西、安徽等多地的行业协会已向主管部门提交材料。在这些建议书中，多地房地产行业协会均表示，疫情防控期间关闭售楼处，对企业销售造成严重影响，企业回款速度迅速下降，部分企业复工和持续经营难以为继。  
近期，全联房地产商会做了一项调研发现，这次疫情给房企全年销售任务的完成带来较大困难，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临较大的现金流压力。  
多地房地产协会的建议书中均提出了若干政策建议，主要集中在：加快网签、放宽预售限购限价、降低按揭首付比例以及降息减税等。这些政策建议目标若能够达成，预计都将在疫情防控解除后刺激当地房地产市场。  
不过，也有房地产人士指出，在目前“房住不炒”“稳房价稳地价稳预期”调控政策不变的情况下，限购、限售以及大幅降低首付比例等这类政策不大可能实施，未来的扶持政策可能还是会集中在延长土地出让金缴纳周期，加快预售速度和加快网签等方面。  
某研究院智库中心研究总监严跃进表示，预计近期各个城市尤其是住建系统会陆续发文，对房企等机构进行支持。支持对象包括房地产开发企业、建筑施工企业、租赁经营企业、中介代理企业、房地产估价企业等。支持手段包括土地交易和开发环节延期、税费减免或延期缴纳、预售资金监管和预售标准降低等。从市场预判看，近期各类房企市场信心会增强，包括近期浙江温州部分地块竞拍次数超过400次，客观上都说明一些总价相对低的地块依然是房企拿地的重点。房企快速从停工状态转变为复工状态，有助于后续提振房企经营业绩。  
全联房地产创会会长聂梅生对疫情过后的市场仍然较为乐观。她认为，2020年总体发展趋势应该与2019年基本持平。疫情得到控制之后被压制的需求还会被释放，各级地方政府也会加大推地力度，整体供给情况在下半年可能会有比较快速的提升，但是上半年还是有比较大的压力。

4. 多地楼市调控大升级，这重拳出击会不会误伤刚需?

多地楼市调控大升级，这重拳出击会不会误伤刚需？这话题确实是值得我们去思考。本身楼市调空主要就是为了防止楼市被一些炒房者恶意抬高房价，而相继出的一些政策措施。但是在这些措施的实施过程中，是难免使得刚需受到伤害的。在政策的调控下，虽然说房价是会有所稳定，但是由于调控，很多银行贷款利息却提高了很多。说是提高贷款利息，是为了防止炒房的炒房，但是这也大大加重了刚需供房的压力。对炒房者来说，他们拥有的资金远远多过刚需者，限制贷款，一方面也是限制了刚需，恰恰误伤了刚需。有专家就指出，我们关注到核心城市的调控力度，也在不断强化，比如上海、深圳两城相继升级调控措施。这是随着行业融资新规，以及贷款集中度管理要求的逐步落地，再加上叠加“房住不炒”主基调下，重点城市政策补丁的不断出台，行业发展逻辑，正慢慢地从高杠杆、高周转，追求规模的快速增长，转向全面稳健经营。所以我们推荐经营稳健，以及杠杆率低，又或者改善明显的龙头房企。这其中最好是包括开发商：万科A、保利地产，以及龙湖集团、中国海外发展等大企业。为了保障刚需的利益，我们同时还要考虑到楼市的成长性，以及政策利好，物业管理赛道应该具备更高的配置价值。只有充分的考虑到刚需的真正需求，才会为刚需谋求利益，如果我们只是会一刀切的政策，那么我们在追求成功的时候，也同时损害了另一方的利益。刚需才是我们真正要保护的对象，所有的政策应该倾向刚需。同时，我们也要相信，国家的政策是好的，刚需的好日子，始终会到来。

5. 热点城市楼市调控接连出“重拳”：主要为了打击炒房

进入9月，意味着楼市传统的“金九银十”的到来。不过，最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。另外，东莞也在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理，尤其对限购人群、限售年限更加明确。无锡也出台楼市政策，包括限制离异家庭购房套数，提高二套房首付比例等。
9月6日，收紧楼市调控的路上，又多了一个城市。沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
梳理各地升级的楼市调控措施发现，指向其实都很明确：主要就是为了打击炒房。
其中，杭州楼市新政打击通过假离婚获取购房资格的行为，东莞调控细则具体涉及二手商品住房在途交易认定、商品住房限购政策、商品住房限制转让政策等多个方面，加大了炒房的难度。对于个人购房者来说，若是房屋持有不足5年，那么在房屋交易的时候就需要交付较大额度的增值税，此举有助于打击各类“快进快出”的购房行为。
据不完全统计，自今年7月开始，全国已有近10个城市收紧楼市调控，背后既是因为这些城市过去一段时间的市场高烧不退，似乎也在预防“金九银十”出现市场进一步过热情况。那么，在多地收紧调控的情况下，楼市的“金九银十”还有希望吗？
早在7月中旬就推出被称为“史上最严”楼市调控新政的深圳，新房成为了近期市场的主角。近段时间，超过10个新房项目轮番上场，也在一定程度上看出开发商在积极迎接“金九银十”。
贝壳研究院数据显示，今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。从政策趋势来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在近来住建部、央行等部门不断强调“房住不炒”和“三稳”的背景下，预计接下来各地将时刻绷紧房地产调控这根弦，对于房价上涨过快的城市，会采取比较果断和严厉的措施。

6. 热点城市楼市调控接连出“重拳”：主要为了打击炒房

进入9月，意味着楼市传统的“金九银十”的到来。不过，最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。另外，东莞也在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理，尤其对限购人群、限售年限更加明确。无锡也出台楼市政策，包括限制离异家庭购房套数，提高二套房首付比例等。
9月6日，收紧楼市调控的路上，又多了一个城市。沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
梳理各地升级的楼市调控措施发现，指向其实都很明确：主要就是为了打击炒房。
其中，杭州楼市新政打击通过假离婚获取购房资格的行为，东莞调控细则具体涉及二手商品住房在途交易认定、商品住房限购政策、商品住房限制转让政策等多个方面，加大了炒房的难度。对于个人购房者来说，若是房屋持有不足5年，那么在房屋交易的时候就需要交付较大额度的增值税，此举有助于打击各类“快进快出”的购房行为。
据不完全统计，自今年7月开始，全国已有近10个城市收紧楼市调控，背后既是因为这些城市过去一段时间的市场高烧不退，似乎也在预防“金九银十”出现市场进一步过热情况。那么，在多地收紧调控的情况下，楼市的“金九银十”还有希望吗？
早在7月中旬就推出被称为“史上最严”楼市调控新政的深圳，新房成为了近期市场的主角。近段时间，超过10个新房项目轮番上场，也在一定程度上看出开发商在积极迎接“金九银十”。
贝壳研究院数据显示，今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。从政策趋势来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在近来住建部、央行等部门不断强调“房住不炒”和“三稳”的背景下，预计接下来各地将时刻绷紧房地产调控这根弦，对于房价上涨过快的城市，会采取比较果断和严厉的措施。

7. 疫情之下60余城出手稳楼市，如何缓解房企压力？

就目前来看，疫情对楼市的影响持续，在今年楼市“金三银四”的传统旺季恐难以出现。应对疫情冲击，多地相继出台楼市新规。据不完全统计，2月份，已有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，主要以减少企业资金压力为主。梳理发现，减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等，深圳、杭州、上海、合肥、南宁、兰州、贵阳、郑州等城市均有涉及；深圳、芜湖、惠州、大连、呼和浩特、武汉、哈尔滨、西安、南宁等城市还出台了缓缴公积金、降低公积金缴存比例等政策。此外，已有济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等十余城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。多年来，楼市中的政策层出不穷，有的利好，有的利空；但是真正有杀伤力的似乎并不太多。毕竟国楼市是一个相对“特殊”的市场，对国民经济有着很大影响，更是多个地方财政十分依赖的对象。为此，尽管受到疫情影响甚大，楼市的政策仍要以“温和”为主，循序渐进。对于房企来说，不仅仅要及时跟进楼市新政，也要多多关注于提升自己，革新营销方式，更快更好地找到顾客。本条内容来源于：建筑工业出版社《家庭装修大全》

8. 热点城市楼市调控接连出“重拳” 主要打击炒房

进入9月，意味着楼市传统的“金九银十”的到来。不过，最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。另外，东莞也在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理，尤其对限购人群、限售年限更加明确。无锡也出台楼市政策，包括限制离异家庭购房套数，提高二套房首付比例等。
9月6日，收紧楼市调控的路上，又多了一个城市。沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
梳理各地升级的楼市调控措施发现，指向其实都很明确：主要就是为了打击炒房。
其中，杭州楼市新政打击通过假离婚获取购房资格的行为，东莞调控细则具体涉及二手商品住房在途交易认定、商品住房限购政策、商品住房限制转让政策等多个方面，加大了炒房的难度。对于个人购房者来说，若是房屋持有不足5年，那么在房屋交易的时候就需要交付较大额度的增值税，此举有助于打击各类“快进快出”的购房行为。
据不完全统计，自今年7月开始，全国已有近10个城市收紧楼市调控，背后既是因为这些城市过去一段时间的市场高烧不退，似乎也在预防“金九银十”出现市场进一步过热情况。那么，在多地收紧调控的情况下，楼市的“金九银十”还有希望吗？
早在7月中旬就推出被称为“史上最严”楼市调控新政的深圳，新房成为了近期市场的主角。近段时间，超过10个新房项目轮番上场，也在一定程度上看出开发商在积极迎接“金九银十”。
贝壳研究院数据显示，今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。从政策趋势来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在近来住建部、央行等部门不断强调“房住不炒”和“三稳”的背景下，预计接下来各地将时刻绷紧房地产调控这根弦，对于房价上涨过快的城市，会采取比较果断和严厉的措施。